光明新区房地产售后回租保理租赁模式

光明新区房地产“售后回租＋保理”融资方式就是通过房地产企业、金融租赁公司和商业银行三者的有机结合。达到三方“共赢”局面。发挥各自的优势。

一、“售后回租+保理”操作思路

光明新区房地产企业与金融租赁公司签订《房产购买合同》及《房产回租合同》将房产按造价或评估价折价出售给金融租赁公司。房地产企业按合同规定的期限

、金额等支付租金。房地产产权过户于金融租赁公司，金融租赁公司再把房产回租给房地产企业。期限届满后房地产企业再回购房产。房地产产权又过

户于房地产企业，这一做法称为房地产“售后回租”。

光明新区金融租赁公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款收款权。这一做法称为商

业银行国内“保理”业务。同时也将房地产抵押权拿在手上。

这一个创新的融资租赁项目“售后回租+保理”，形成了房地产企业、金融租赁公司以及商业银行三方“共赢”局面。

1.房地产企业方面

光明新区房地产售后回租，对房地企业有两方面益处：

一方面获得了变现资金（自有资金）并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行料理抵押贷款的资金性质完全不同。所得的贷款资金用途是指定的

无法用于投资新开发项目）抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金）或者投资其它任何项目（而房地产企业用房地产产权做银行

抵押。

另一方面。形成现金流，通过“售后回租”房地产企业仍可经营原来的房地产项目。通过“每年还本，每季还息”方法，融资租赁到期时，依照合同向

金融租赁公司赎回原来的房地产项目。

2.金融租赁公司方面

售后回租是一种特殊形式的租赁业务。资产的原所有者房地产企业在保管对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，通过售后回租交易，将固定资产

转化为货币资本，出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取资金应收款。同时根据房地产项目的质量以及租金应收

款的风险水平，收取2-5%融资租赁费用。

3.商业银行方面

商业银行以买断房地产企业的租金应收款为基础，拓展了银行中介业务—“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，为金融租赁公司提供租金应收

款的催收和信用风险控制等服务。还可以收取不低于保理融资额1%保理业务手续费。一旦房地产企业无法按时支付租金，可由房地产企业担保人支付；

如果担保人支付不了话，商业银行可将抵押的房地产拍卖；“保理业务”有追索权的情况下，拍卖房地产所得款项仍不足的局部由金融租赁公司补足。